부동산 경매 넘어갈때 방법, 부동산 경매 배당순위 알아보는 법!

지난번에 대한법률구조공단 포스팅을 했었죠~

 

대한법률구조공단 마산출장소 위치 사진이랑, 국민들의 민사 형사 부동산 등등의 여러가지 법률에 관해서 무료로 법률상담을 해 주는곳 이라는 것을 알려 드렸습니다^^

아주 간단한 포스팅이었죠^^

https://blog.daum.net/chazkstkfka/609

무료법률상담 대한법률구조공단

 

 

이번엔 아주 긴~ 포스팅이 될 듯 합니다!!

 

요즘에 부동산이 경매로 넘어간 일들이 많더라구요....

주변에 몇몇 분들이 부동산이 경매에 넘어갔다고 하는 소식들을 들은적이 있는데..

요 그래에는 가까운 친구가 그런 일을 겪어서 제가 두손 두발 다 걷고 도와 주었어요.

그 경험을 토대로 자세히 알려 드릴게요^^

 

부동산이 경매에 넘어갈거라는 소식을 들었을때!! 어떻게 해야하는지 방법이랑,

배당순서 대략 알아보는 법 알려 드릴게요^^

 

1. 부동산에서 경매가 개시된다는 통지문을 받음.

2. 통지문 안에 있는 담당자에게 전화!

3. 해당 법원 가서 권리신고 및 배당신청을 함(필요서류: 신분증, 임차계약서, 등본, 법원통지서)

법원 간 김에 필요한 서류들, 참고할 서류들은 다 떼는 것이 좋습니다!!!!

4. 시세를 알기 위해 부동산 현황조사서 감정평가서 열람 신청.(배당신청 한 창구에서 하면됨.)

5. 법원 간 김에 배당순서 확인할 서류를 뗍니다. (등기부등본, 초본),

   그리고 주민센터에 가서 전입세대 열람내역서를 뗍니다.(필요서류: 신분증, 법원 통지서, 임차 계약서)

6. 대한법률구조공단 홈페이지나, 가까운 출장소 검색하여 무료 법률상담 온라인.모바일 예약!

 (대한법률구조공단은 다음날 부터 예약 가능하기에 법원 담당자에게 전화한 직후에 예약해도 됨.)

 

대략 순서들을 준비 했구요, 세세하게 알려 드릴게요^^

 

 

 

<부동산 경매 넘어갈때 방법!!>

1. 부동산에서 경매가 개시된다는 통지문을 받음.

건물주가 은행에 돈을 빌릴때, 건물을 담보로 돈을 빌렸는데 그것을 갚지 못하면 은행은 돈을 받기 위해서 저당잡은 건물에 대해서 행사를 하면서 법원에 경매개시 신청을 하겠죠??

그렇게 해서 경매 개시가 되고, 20여일 뒤엔 임차인들에게 통지서가 갑니다.

 

 

2. 통지문 안에 있는 담당자에게 전화!

통지서를 보면 놀라지만.... 일단 전화를 해서 어찌 된 일인지 물어보면 빠르게 대략 설명은 해 줄거에요 ㅎㅎㅎ

1200만원까진 임차인보호법으로 받을 수 있고, 그 이후에 근저당권자나 확정일자 순서대로 받는다고 해요.

그러면서 사진을 찍어서 자기에게 보내라고 하는 사람도 있습니다.

 

 

3. 해당 법원 가서 권리신고 및 배당신청을 함(필요서류: 신분증, 임차계약서, 등본, 법원통지서)

임차인 보호법으로 1200만원 까지는 받을 수 있으나 이것 역시 권리신고 및 배당신청을 하셔야 받을 수 있답니다.

법원에 가시면 양식이 비치되어 있어요.

법원 양식이 다 동일하다면 1번이나 2번을 하시면 됩니다.(전월세 라면 2번이에요)

양식지 명 : 권리신고 및 배당요구 신청서(주택임택자)

 

물론 성격에 따라서 배당신청 기간이 남아 있기에 하루이틀 만에 속전속결로 안 하실 수도 있지만 저는 업무 효율성 적으로 간 김에 다 해결하는 방법으로 알려 드려요.

법원 간 김에 필요한 서류들, 참고할 서류들은 다 떼는 것이 좋습니다!!!!

 

 

4. 배당신청 한 창구에서 부동산 현황조사서, 감정평가서 열람 신청

자신이 돈을 얼마나 받을지에 대해 예측을 해 보려면 일단 시세가 얼마나 되는지 알아보는 것이 중요합니다.

양식지 명: 재판기록 열람.복사 신청서 (비치되어 있는 신청서 양식 중에 27번인지 28번 양식 이었어요. 

두꺼워서 복사 한다면 한장 두장 정도 하고, 보통은 사진찍어 간다고 하며 사진찍어가는 것을 권할 거에요.

(경매 개시되고 20여일 후에 임차인들에게 통지가 가기에 감정평가서는 들어왔을 수도 있으나, 부동산 현황조사서는 아직 안들어왔을수 있음. 시가를 알아보는 데에는 감정평가서 만으로도 괜찮음)

 

 

5. 법원 간 김에 배당순서 확인할 서류를 뗍니다. (뗄 서류 : 등기부등본, 초본)

초본은 대한법률구조공단에서 상담하기 위하여 떼는 것인데, 자신이 그냥 볼것 같으면 초본은 필요없겠죠?

그리고 주민센터에 가서 전입세대 열람 내역서를 뗍니다.(필요서류: 신분증, 법원 통지서, 임차 계약서)

서류들 열람 하거나 떼실때, 이해관계자 라고 하면서 법원 통지서를 보여주시면 됩니다.

 

이렇게 하면 이것들 가지고 배당순서를 어느정도 짐작은 할수 있습니다.(물론 배당신청 기한 이후에 조금 더 순서를 알수 있긴 해요.)

하지만 이것저것 좀 더 궁금한 것이 있어서 누군가의 조언이나 상담이 필요하시다면 대한법률구조공단 무료상담을 추천드려요.

 

 

6. 대한법률구조공단 홈페이지나, 가까운 출장소 검색하여 무료 법률상담 온라인.모바일 예약!

원래 법원에 무료상담하는 곳이 있었던 것 같은데 중국코로나로 인해서 그런 것들이 중단이 되고 대한법률구조공단 출장소에 가서 무료상담이 가능합니다. 최소 전날 예약을 하셔야 해요.

예약은-국번없이 132번, 대한법률구조공단 출장소에 가셔서도 해 줌. 인터넷, 온라인으로 예약가능.

 

또 권리신고 및 배당신청일이 지나서 사람들이 신청 한 것을 토대로 대략 이지만 조금 더 정확해 지기에 궂이 배당 순서만을 물을 것 같으면 힘들게 찾아가는 것을 권하지 않으나,, 기타 궁금한 것들이 있으면 상담받는 것이 좋겠죠???

대한법률구조공단은 당일 예약은 안되고 다음날 부터 예약 가능하기에 빨리 상담 받고 싶으면 법원 가기 전에 예약해도 되겠죠?? 조금 이라도 일찍 예약을 해야 원하는 시간에 할 수 있으니까요!!!

 

www.klac.or.kr/

대한법률구조공단

대한법률구조공단 가까운 출장소에 가셔서도 예약을 해 주고, 국번없이 132번이나, 인터넷, 휴대폰으로도 예약 가능합니다.

 

 

< 기타 궁금한 사항 >

1. 배당순서는 어떻게 될까?? 배당금 예측!!

 먼저는 근저당이 1순위, 그 다음은 확정일자나 전세권 설정 날짜를 통해 정해집니다.

(확정일자나 전세권설정 둘 중에 어떤 것이든 빠른 사람이 우선이라고 함.) 

근저당권자가 돈을 다 받아 가야 하는 것이 맞으나 임차인보호법으로 1200만원 까지는 받을 수 있습니다.

예시) 경매 낙찰 가격 : 3억

        은행 근저당 : 5천만

        가구 수(10가구) : 1억2천

  낙찰가 3억 - 5천만 - 임차보호 10가구 1억2천 = 1억3천

  1 가구당 전세금 : 4천

따라서,, 확정일자나 전세권설정이 3번째로 빠른 사람까지 다 받을 수 있다는 것이죠

        

경매 담당자는 순서가 빨라도 절반 밖에 못 받는다고 말 하기도 하고, 대한법률구조공단에 가니 경매 낙찰가로 순서대로 받는다 라고 하는데,, 두 곳에 자세히 물어보시는 것도 좋을 것 같네요.

 

 

2. 배당 순서가 늦어서 돈을 다 못 받은 경우엔 어떻게??

이런 경우엔 슬프게도 민사밖엔 방법이 없다고 합니다...

그러니 최대한 경매가 높은 가격에 팔리거나 순서가 늦은 분들은 경매까지 안 가길 바라는 수밖에 없죠..ㅠ

 

일본이 그랬죠? 부동산 거품이 심하다 보니 그 거품이 꺼지고 경제 침체 및 혼란 왔다는...

부동산이 치솟는 것을 못 막고 나중에 부동산 가격이 떨어지다 보니 주택담보 대출을 1억 했는데 주택이 5천만원으로 떨어지니 그냥 돈을 안 갚는 것이죠. 그렇게 되면 은행 역시 돈은 안 들어오고 애꿎은 건물만 안게되고...

은행도 휘청 국민 개개인도 휘청 혼란....ㅜ

 

 

3. 경매에 참여해서 받을 돈 제하고 낙찰 받을 수 있을까?

경매가 낮은 가격에 떨어지면 이도저도 안되니, 차라리 내가 경매에 참여해서 낙찰받고, 내가 받아야 하는 금액은 제하고 나머지 금액만 납입하면 되는 것 아닐까?? 하는 분들 계실텐데요

이런 것을 상계 라고 말합니다. 그러나, 최 우선권자 아니면 이렇게 잘 안해 줄텐데요... 라고 경매계 직원이 말하더라구요. (돈을 제하고 나머지만 입금 부분은 정확히 얘기 안해줬고, 그런 방법은 최우선권자에게 주로 해 주는 듯 하네요.) 

그렇다면, 순서가 1순위가 아니면... 그냥 돈 다 준비해서 경매에 참여하셔야 할듯요...?

 

* 경매 방법: 다가구 주택이 있고, 다세대 주택이 있습니다. 다세대 주택은 호실별로 경매를 하나, 다가구 주택은 건물 통채로 경매를 한다고 해요. (원룸이 다가구 주택으로 되어 있는 경우가 많습니다.)

 

 

4. 은행 대출 연장이 코 앞인데... 경매개시가 떴으면 대출 연장이 될까?

이런 부분은 은행에 문의 하셔야 하는데요,,

은행에 문의하면, 가압류 등등이 걸려있다고 해서 대출 연장이 안되는 것은 아니나, 대출 연장 기한에 와서 한번 얘기 해 보자고 합니다. 불확실한 대답이죠...

그러니 될 수도 있고 안 될수도 있다는 것...!!!

 

 

5. 혹시 경매가 취소될 수 있을까??

경매는 낙찰받기 전까진 언제든지 취소될 수 있다고 합니다.

그러니 경매가 개시되고 임차인들에게 통보가 갔을때 권리신고 및 배당신청 기간 동안에 건물주가 저당권 문제를 해결하고 돈 갚으면 경매가 취소될 수도 있다는 것이죠. 

 

 

6. 경매로 넘어가고 배당 받을 때 대한법률구조공단 이용가능자

결국 경매를 통해서 배당을 받게 되면, 배당권 산출시 채권계산서를 내야 하는데요,,

대한법률구조공단에서 도움을 받을 수 있어요.(대한법률구조공단은 전 국민들을 대상으로 법 관련해서 무료 상담을 진행하고 있는데요,,

소득 125% 이하 이거나, 직장인은 건강보험 78,833...이하, 지역 가입자는 3만7천원 이하인 경우는 대한법률구조공단에서 배당권 산출시 채권계산서를 내야할때 도와준다고 합니다. 

 

 

7. 계약이 다 되어서 나간다고 하면 배당신청이 취소되나??

경매에서 제외되려고 계약이 다 되어서 나간다고 했는데, 집 주인은 돈도 안 주고.... 배당신청은 그럼 최소되고 제외되나? 생각할 수도 있을 텐데요,

경매가 개시되고 난 뒤에 나간다고 했기때문에 최소 되진 않고, 취소도 본인이 하면 된다고 해요.

 

 

8. 집 계약 연장이나 종료는 언제 말해야 할까?

법적으로 2개월 전에 말해야 합니다.

아무 말 없이 그냥 살면서 연장되는 경우에는 3개월 상황에 접목할 수 있어요.

예시) 2021년 5월20일이 계약 종료라면,, 3월20일에 말을 해야 하는데 그 전에 말을 못했다.

====> 그러면 말 없이 사는 것으로 연장되는 경우에는 3개월 후에 효력발생하는 이 방을 사용하시면 됩니다.

2021년 5월 10일 경매개시 통보를 받았는데, 5월20일 계약 종료인 경우,, 5월 15일 집 나간다고 말하면 8월15일 까진 돈을 해 줘야 되는 이렇게 될 것 같네요.